アパート・マンションの修繕工事についてお話ししていきます
まず修繕工事とは、経年や紫外線、風雨などの外的要因により不具合が生じた建物を建設当初の水準まで回復させる工事です。修繕工事の具体例としては、外壁や屋根の塗装、タイルの張替え、外壁目地や窓回りなどのコーキング、マンションなどであれば陸屋根やルーフバルコニーの防水層の修復があります。
その中から今日は、『タイル張替え』工事に注目してお話していきたいと思います。
タイル張りの建物を街中でよくみかける事があると思います。見た目もよく頑丈そうなイメージがありますね。ただタイル張りの建物は見た目ではわかりずらいですが、実際よくみるとヒビ割れていたり打診調査と言って専用の打診棒で叩いて、生じる音（打診音）を聞き分けてタイルの浮きや不具合を発見したりします
本当は見た目以上に実は浮きや欠損、爆裂などが生じていてタイルが「もう剥がれ落ちる寸前」などといったケースは少なくありません
オーナー様や管理会社も気が付いておらず長期間放置されている事も多いです
実際のところ建築基準法にて10年ごとに「全面打診調査」等を行うことが義務付けられているのです。
定期点検を行わなくても罰則はありませんが、万が一定期点検をおこなわず外壁タイルが落下して歩行者などに危害が加わった場合オーナー責任になってしまいます。
㈱翔和では、長期間放置されてしまい危険が迫っているオーナー様や管理会社さまに修繕工事のご提案させていいただいております。
先日も、雨漏り調査でご依頼いただいた建物調査の際に、『屋上のウレタン防水から漏水している』との問い合わせがあり現地調査に伺ってみると、ウレタン防水じたいに目立ったキズや不良箇所もみあたらず漏水箇所からもウレタン防水の不具合にて生じたものとは考えずらく付近を調査していると、ちょうど漏水している箇所の外壁上部にタイル張りの斜壁があり打診調査をおこなってみると『ポコポコ』『カラカラ』と大きな音で確実にタイルが浮いている音がしていて、目地材も痩せていてタイルにはクラックも入っている！大きさはそれほどでもないが、『爆裂』箇所ももありこれは怪しいと後日散水試験を実施したところ、やはりタイル部分が原因の雨漏れでした。
爆裂箇所はもちろん、タイルは浮き目地材も剥がれそこから雨水がまわり躯体コンクリートにもクラックが入っていたようでゲリラ豪雨や台風、長時間の雨などの際に雨漏れしていたようです。
上記のように外壁タイルの定期点検をおこなっておらず、雨漏れつながってしまう事があります。長期間放置してしまうと気が付いたときには躯体にも雨水がかなりまわってしまっていて、内部の鉄筋が錆てしまい爆裂箇所が広がったり、エフロ現象（コンクリートやタイル張りモルタルの中性化）で表面から白い溶液が流れてしまう現象です 美観もそこなってしまい、住人からの苦情の元にもなってしまいます。
タイル打診調査には仮設足場の設置が必要となり事実上修繕工事を実施する前提の打合せは必要となりますが、建物の健康状態と資産価値を維持していくためには必要不可欠な工事となります。
何かトラブルが発生してから、『あの時修理しておけば・・』『もう少し早く気が付いていれば・・』とあとで後悔をしないように定期的にメンテナンスを行うことをお勧めします。
実際に修繕工事をおこなってみて見た目では、そんなに傷んでないように見えていた建物でも打診調査をしてみたら、想定数量より大幅に浮き箇所があり上層階ではタイルが落ちる寸前だった！！ということは珍しくありません
もしタイルが落ちて通行人に当たっていたら大事故になってしまいます
『まさか滅多なことは起きないから』『自分の建物は大丈夫だから』と油断せずに経年を感じたら調査をしっかり行いましょう。
劣化した外壁タイルの修理方法として
打診調査にて、『浮き』と診断されたタイルは、エポキシ樹脂を外壁タイル目地から注入して浮いている隙間を埋めて落下を防止する方法と、深刻な浮きや欠損・爆裂などの場合は、タイルを張替えを行います
タイル張替えの際は、類似品タイル（既製品）と現状建物のタイルに限りなく近い物を作成する『窯焼き』品があります。ですが窯焼きで作成したタイルでも 全く同じ色見にはできないのが正直なところです。
施工手順として
まずは既存のタイルを撤去していきます。 電動カッターを使用して目地部分に切り込みをいれ張替えが必要なタイルのみを剥がしていきます。粉塵がかなり舞うため専用集塵機を使用するなどベランダ内での作業もあるため修繕工事では入居者の方へ事前告知を行い洗濯物などの協力が必要となります。
カッターで切り込みを入れたあと電動斫り機を使用して剥がしていきます この時剥がれたタイルが落ちるので落下防止養生をしながら作業していきます。 剥がした下地は凸凹しているため一度綺麗に整えて清掃しておく必要があります
タイル張り付け専用の圧着セメントを塗って新しいタイルを張っていきます この時タイルが傾いたり曲がっていないか周囲と比べて浮上ったり逆に引っ込んでいないか確認します。 張り付けた後目地材を塗り詰めていきます
タイル目地施工後に余分な目地材はいったん水で拭き取りますが、それだけでは はみでた圧着セメントがタイルに残っているため、後に白華現象を起こしてしまいます。なので表面を塩酸で薄めた薬品を使用して洗いおとしていきます
この時修繕工事では、塗装・防水業者の作業との工程打合せも必要になってきます。㈱翔和では着工前に業者間で工程打合せをしっかりと行い、施工中も常に 管理、打合せを行い無駄のない工事と住人様にご迷惑をおかけしないよう心掛けています。
外壁タイル・塗装・防水・シーリング工事他、建物でお困りの事がありましたら 是非「江戸川区の株式会社翔和」へご相談下さい。 建物全体の診断をさせていただき無料にてしっかりとしたご提案とお見積りを作成させていただきます。
